கடன் என்ன?

நீங்கள் வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளில் ஈடுபடுகிறீர்கள் என்றால், கடனுக்கான மதிப்பு (LTV) விகிதம் மற்றும் கடன் சேவை கவரேஜ் (டி.எஸ்.சி.ஆர்.சி) விகிதம் போன்ற கடனற்ற கடன் அளவுகோல்களை நீங்கள் நன்கு அறிவீர்கள். வங்கிகள் பொதுவாக கடன் வாங்க வேண்டும் என்று தீர்மானிக்க இந்த அளவீடுகளைப் பயன்படுத்துகின்றன. கடன் மகசூல் அட்ரெட்டிங் தடுப்புக் குழுவில் புதிய குழந்தை ஆகும். எல்டிவி மற்றும் டி.சி.ஆர்.ஐ போலல்லாமல், இது சந்தை மதிப்பு, முடக்கம் காலம் மற்றும் வட்டி விகிதத்தை நம்பியிருக்காது, அல்லது கையாளுதல் அல்லது காலப்போக்கில் மாறும் மாற்றங்கள் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தவரை, இது போன்ற கடன் வழங்குபவர்கள்.

குறிப்புகள்

• கடனுதவி மூலம் சொத்துக்களின் நிகர செயல்பாட்டு வருமானத்தை பிரிப்பதன் மூலம் ஒரு வணிக ரியல் எஸ்டேட் அடமானத்துடன் தொடர்புடைய கடன் ஆபத்து கணக்கிடுகிறது.

வணிக கடன்களுக்கான ஆபத்து டெஸ்ட்

பெரும்பாலான வங்கிகள் ஒரு வர்த்தக ரியல் எஸ்டேட் கடன் தொடர்புடைய ஆபத்து மதிப்பீடு இரண்டு சோதனைகள் விண்ணப்பிக்க: கடன் சேவை கவரேஷன் விகிதம் மற்றும் கடன் முதல் மதிப்பு விகிதம். DSCR ஃபார்முலா சொத்துகளில் இருந்து நிகர செயல்பாட்டு வருவாய் என்பதை மதிப்பிடுகிறது - அனைத்து வாடகை மற்றும் வருவாய்கள் சொத்துகளில் இருந்து இயங்குவதற்கு அதன் செயல்பாட்டு செலவுகள் - அடமானக் கடன்களை ஒரு ஆரோக்கியமான இடைநிறுத்தத்தை மீறுகிறது, எனவே செலவுகள் அதிகரிக்கும் போதும் நீங்கள் இன்னும் பணம் செலுத்த வேண்டிய பணம் உள்ளது. அல்லது வாடகைக்கு வந்துவிடும். உதாரணமாக, கடனளிப்போர் ஒவ்வொரு $ 1 கடனுக்கும் $ 1.50 நிகர வருமானம் (NOI) தேவைப்படலாம்.

எல்.டி.வி விகிதம் சொத்துக்களின் மதிப்பு மூலம் பிரிக்கப்படும் அடமான உரிமைகளின் அளவு குறிக்கிறது. எனவே, நீங்கள் $ 500,000 ஒரு $ 800,000 கட்டிடம் நிதி $ 500,000 கடன் என்றால், LTV 62.5 சதவீதம் இருக்கும். சுமார் 75% அல்லது அதற்கு குறைவாக உள்ள குறைந்த LTV, வங்கி அதன் பணத்தை ஒரு முன்கூட்டியே விற்பனைக்கு திரும்புவதற்கு ஒரு நல்ல வாய்ப்பாக உள்ளது.

ஒரு கடன் என்ன?

LTV உடன் சிக்கல் சொத்துக்களின் சந்தை மதிப்பு மாற்றங்களை மாற்றும் என்பதால், இந்த மெட்ரிக்குடன் ஆபத்தான ஒரு நிலையான அளவைப் பெற கடினமாக உள்ளது. இதேபோல், DSCR கணக்கீடு கடன் வட்டி விகிதத்தையும் முடக்கிய காலத்தையும் சார்ந்துள்ளது என்பதால், DSCR ஐ அதிகரிக்க இந்த காரணிகளை நீங்கள் கையாளலாம். உதாரணமாக, 20 ஆண்டுகளில் இருந்து 25 ஆண்டுகள் வரையிலான ஓரளவு காலத்தை உயர்த்துவதன் மூலம், குறைந்த வருடாந்திர கடன் தொகையை அடைய முடியும், இதனால் டி.எஸ்.ஆர்.சி. ஏற்றுக்கொள்ளத்தக்க அளவிற்கு அதிகரிக்கும், கடன் கால அளவுக்கு அதிகமாக இருந்தாலும். இந்த தோல்விகளை ஈடுகட்ட, கடனளிப்பவர்கள் பொதுவாக கடனளிப்போர் கலவைக்கு கடன் மகசூலை தூண்டும். கடனுதவி மகசூல், NOI மற்றும் மொத்த கடன் தொகையைப் பயன்படுத்தி வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் கடன் அபாயத்தை அளவிடுவதற்கு மற்றொரு வழி வழங்குகிறது.

கடன் மகசூல் கணக்கிட எப்படி

கணித கடன் மகசூல் கணக்கிட எளிதானது: முன்மொழியப்பட்ட கடன் தொகை மூலம் சொத்து நிகர இயக்க வருமானத்தை பிரித்து. உதாரணமாக, நீங்கள் ஒரு $ 1 மில்லியன் கட்டிடத்தை வாங்குகிறீர்களென நினைக்கிறீர்களா, NOI ஆண்டு ஒன்றிற்கு $ 50,000 ஆகும். நீங்கள் $ 300,000 ரொக்கம் மற்றும் கட்டடத்தை வாங்க 700,000 டாலர் கடன் வாங்க விரும்புகிறீர்கள். கடன் $ 50,000 / $ 700,000 அல்லது 7.14 சதவிகித கடன் மகசூலை கணக்கிடுகிறது. கடனளிப்பவர்கள் பொதுவாக அடமானம் வைத்திருப்பதற்கு முன் குறைந்தபட்ச கடன் வட்டிகளை அமைப்பார்கள். எனவே, நீங்கள் கடனளிப்பவர்கள் அதன் தலையில் உள்ள கணக்கீட்டை அதன் அடமானக் கடனைக் கணக்கிடுவதைக் காணலாம், இதில் NOI கடன் வழங்கல் மூலம் அதிகபட்ச கடன் தொகை கொடுக்கப்படும். உதாரணமாக, கடனளிப்போர் 10 சதவிகிதம் ஒரு கடன் மகசூல் தேவைப்பட்டால், எங்கள் $ 50,000 NOI சொத்து ஒரு $ 500,000 கடன் பெறும்.

கடன் வட்டி வெப்சஸ் காப்பி விகிதம்

Eagle-eyed ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் கடன் மகசூல் வரையறை ஒரு தொப்பி வீதத்தைப் போல் நிறைய தெரிகிறது, இது NOI ஐ கட்டிடத்தின் விலைக்கு ஒப்பிடுகிறது - $ 50,000 / $ 1 மில்லியன் அல்லது அதற்கு மேல் 5 சதவிகிதம். ஒற்றுமை வேண்டுமென்றே உள்ளது. ஏனென்றால் கடனளிப்போர் பயனுள்ள விளைச்சல் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்துவதால் முதலீட்டின் மீதான வருவாய் என்னவென்றால், அதன் பணத்தை அது முன்கூட்டியே முடக்கினால் அது எதிர்பார்க்கலாம். அதிக கடன் மகசூல் விகிதம் அதாவது கடன் தொகை மீள அளவுக்கு அதிகமாக வாடகைக்கு வருவதால், கடனாளருக்கு கடன் அடமானம் செலுத்துவதில் தவறில்லாவிட்டால் வங்கி இழக்க மாட்டேன்.

ஒரு நல்ல கடன் ஈட்டு என்ன?

வர்த்தக ரியல் எஸ்டேட் துறை முழுவதும், பொதுவான குறைந்தபட்ச ஏற்றுக்கொள்ளத்தக்க கடன் மகசூல் 10 சதவிகிதம் ஆகும். எனினும், நீங்கள் மேற்கோள் காட்டப்பட்டுள்ள உண்மையான எண் சொத்து வகை, குத்தகைதாரர் மற்றும் வட்டி விகிதங்களின் நிதி வலிமையை சார்ந்தது. ஹோட்டல் போன்ற அபாயகரமான சொத்து வகைகள், இது மாறிக்கொண்டே இருக்கும் காலியிடங்கள் மற்றும் எதிர்பாராத யூ.ஐ.ஐ போன்றவை, பொதுவாக நிலையான கடன் முதலீடுகளைவிட அதிக கடன் கோரிக்கைகளை கோருகின்றன. கடனளிப்போர் பேசுவதில், அதிக கடன் மகசூல் "குறைவான அந்நிய செலுத்துதல்" குறிக்கிறது, இது குறைந்த கடன் ஆபத்தை குறிக்கிறது.